Better Mortgage y Coinbase han abierto su programa de hipotecas con garantía de criptomonedas a los miembros elegibles de Coinbase One, permitiendo a los compradores de vivienda calificados comprometer Bitcoin o USDC durante el proceso de pago inicial mientras obtienen un préstamo convencional estructurado bajo las directrices de Fannie Mae.
El lanzamiento más amplio comenzó el 12 de agosto después de que las empresas probaran la demanda a través de una lista de espera lanzada en junio, según su declaración conjunta. El acuerdo está dirigido a los suscriptores de Coinbase One que califican para los productos hipotecarios de Better y desean usar parte de sus activos digitales sin venderlos antes de comprar una casa.
Los prestatarios elegibles también pueden recibir un crédito del prestamista por valor del 1% de su monto hipotecario, hasta $10,000. Better dijo que el crédito se puede usar para los costos de cierre y aparecerá en la divulgación de cierre del prestatario. La oferta se aplica a nuevos préstamos hipotecarios, refinanciamientos y líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda.
Una hipoteca convencional emparejada con garantía de criptomonedas
El producto está estructurado en torno a una hipoteca de primer gravamen, lo que significa que Better sigue siendo el prestamista principal asegurado por la vivienda, como en una hipoteca estándar conforme. El componente cripto está diseñado para apoyar el pago inicial del prestatario en lugar de reemplazar la hipoteca con un préstamo en cadena.
Esa estructura sitúa el producto más cerca de la financiación tradicional de vivienda que los modelos de préstamos respaldados por criptomonedas que se hicieron populares durante el último ciclo de mercado. Muchos de esos productos anteriores implicaban pedir prestado directamente contra activos digitales, a menudo con términos de liquidación vinculados a los precios de los tokens. Better y Coinbase están posicionando su oferta como una ruta hacia un préstamo hipotecario convencional para prestatarios cuya riqueza está concentrada en parte en criptomonedas.
En junio, las empresas dijeron que Bitcoin y USDC serían elegibles como garantía para la parte del pago inicial de la transacción. Bitcoin aporta un activo líquido pero volátil al proceso, mientras que USDC está diseñado para seguir al dólar estadounidense y puede ser más práctico para los prestatarios que buscan limitar las fluctuaciones de precios durante la compra de una propiedad.
La disponibilidad de un token vinculado al dólar junto con Bitcoin podría ser particularmente relevante durante el intervalo entre la aprobación de una hipoteca y la fecha de cierre. Las compras de viviendas pueden tardar semanas en completarse, y los movimientos bruscos en el valor de un activo comprometido podrían afectar cuánto colateral debe mantener un prestatario.
La lista de espera señaló la demanda de compradores a corto plazo
Better y Coinbase dijeron que la lista de espera representaba más de $260 millones en volumen de préstamos proyectado antes de la disponibilidad pública del programa. La cifra refleja la demanda potencial en lugar de hipotecas completadas, pero sugiere que las empresas encontraron una audiencia entre los poseedores de criptomonedas que ya estaban considerando la compra de una vivienda.
Según el comunicado conjunto, el 76% de los encuestados en la lista de espera eran suscriptores existentes de Coinbase One y el 60% dijo que esperaba comprar una casa dentro de seis meses. Esa concentración convierte el lanzamiento en una expansión de servicios financieros dirigida en lugar de una oferta general de hipotecas para todos los poseedores de criptomonedas.
Coinbase One es el servicio de suscripción del intercambio, y restringir el acceso a sus miembros les da a las empresas una base de clientes definida con una relación establecida con Coinbase. Better, por su parte, aporta una plataforma de hipotecas con licencia y una operación de suscripción convencional al acuerdo.
Better dijo que ha financiado más de $110 mil millones en préstamos. La empresa también dijo que el 41% de sus clientes preaprobados califican para financiamiento basado en sus perfiles de ingresos y crédito, pero no tienen suficiente efectivo para un pago inicial tradicional. Para los poseedores de criptomonedas en ese grupo, los activos comprometidos podrían proporcionar una forma de cumplir con un requisito de transacción sin convertir inmediatamente las tenencias en dólares.
Pedir prestado puede diferir una venta, pero añade riesgo de mercado
Para los prestatarios con ganancias no realizadas sustanciales en activos digitales, usar colateral en lugar de vender tokens puede retrasar una disposición sujeta a impuestos. Vender Bitcoin u otra criptomoneda apreciada generalmente puede crear un evento de ganancias de capital, mientras que pedir prestado contra un activo no constituye en sí mismo una venta.
Ese beneficio depende de la posición fiscal individual del prestatario y de los términos finales del préstamo. También viene con una compensación: el prestatario retiene la exposición al mercado de criptomonedas mientras asume una obligación de vivienda a largo plazo.
Un comprador que vende criptomonedas para un pago inicial elimina el riesgo de que esos tokens caigan después de la venta. Un comprador que compromete criptomonedas mantiene el potencial de ganancia, pero también sigue siendo vulnerable a una caída de precios que podría requerir colateral adicional u otra acción bajo el acuerdo de préstamo. Los prestatarios deben entender las reglas de mantenimiento de colateral antes de comprometer fondos, particularmente cuando se usa Bitcoin en lugar de una moneda estable.
El producto tampoco elimina las pruebas financieras estándar involucradas en la compra de una casa. Mejor dicho, el acceso está limitado a los prestatarios aprobados para sus productos de financiamiento, lo que significa que los requisitos de ingresos, crédito y otros de suscripción hipotecaria siguen siendo centrales en el proceso.
La presión del mercado hipotecario crea una oportunidad
El lanzamiento llega mientras los altos precios de las propiedades y el inventario limitado continúan complicando las compras para los compradores primerizos y los hogares que se mudan a mercados más caros. En ese entorno, el pago inicial se ha convertido en una de las mayores barreras para las personas que tienen activos pero poco efectivo disponible.
Los poseedores de criptomonedas a menudo enfrentan ese desajuste exacto. Un portafolio puede ser lo suficientemente grande como para representar una riqueza significativa, pero convertirlo en efectivo puede ser poco atractivo debido a los impuestos, las expectativas del mercado o el deseo de preservar la exposición a largo plazo. Better y Coinbase están intentando convertir esa riqueza ilíquida en la práctica en una parte utilizable del proceso de financiamiento de viviendas.
El programa también extiende el papel de las criptomonedas en las finanzas del consumidor más allá de los pagos, el comercio y los préstamos garantizados. Su éxito dependerá menos de la demanda de titulares que de si los prestatarios se sienten cómodos manejando la volatilidad del colateral junto con las obligaciones de una hipoteca.
Para los miembros elegibles de Coinbase One, la oferta crea un nuevo camino de financiamiento: una hipoteca convencional complementada con colateral en criptomonedas, con el potencial de preservar la exposición a activos digitales mientras se aborda uno de los mayores requisitos de efectivo en la compra de una vivienda.
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